В Україні прогнозується значне зростання попиту на оренду, майбутнє полягає у концепції "житло як послуга", – стверджує співвласник компанії Standard One Овчаренко.

#Бізнес

Співвласник Standard One Олександр Овчаренко розповів агентству "Інтерфакс-Україна" про перспективи розвитку ринку оренди, про запити суспільства та умови, за яких оренда вийде з "тіні"

- Де-факто ваші проєкти змінили ринок оренди та реанімували формат дохідної нерухомості. Розкажіть про особливості запуску.

Коли ми почали вивчати цю концепцію сім-вісім років тому, в Україні не існувало формату build-to-rent. Тому першим завданням стало роз'яснити, як функціонує дохідна нерухомість і продемонструвати її механізми. Багато українських інвесторів, як правило, купували квартири на етапі будівництва, щоб потім перепродати їх або самостійно виконати ремонти та здавати в оренду. Хоча були й більш досвідчені учасники ринку, які володіли десятками квартир, вони зазвичай не пропонували своїм орендарям жодних системних послуг. Проте для того, щоб інвестор отримував стабільний дохід, важливо, щоб орендар почувався комфортно і насолоджувався життям саме в цій квартирі.

На практиці, на прикладі нашого першого проекту S1 ВДНГ, ми продемонстрували, що наша мета не полягає в будівництві чергового житлового комплексу, а в розробці нового інвестиційного продукту, який гарантує стабільний грошовий потік і, що найважливіше, прозору модель повернення інвестицій. Ми заснували власну компанію з управління дохідною нерухомістю — S1 Property, розробили власні стандарти якості будівництва та обслуговування, схожі на готельні. Окрім цього, ми запустили онлайн-платформу, яка забезпечує фінансовий спокій наших орендарів і комфорт для інвесторів. В результаті, ми досягли майже нульового рівня вакантності, заповненість становить 99%.

Чи виникали труднощі у власників із сприйняттям меж формату?

Коли ми розпочали будівництво, усім дуже сподобалися як місце розташування, так і архітектурні рішення. Багато людей приходили з наміром придбати кілька квартир, але з бажанням самостійно виконувати ремонти та управляти ними. Наша позиція полягала в тому, що управління – це ваше право, але ремонти будемо виконувати ми. Якщо це не підходить, тоді вам не до нас. Спочатку деякі клієнти реагували скептично, але згодом усі залишилися задоволеними. Чому так сталося? Адже у нашому будинку налічується 660 квартир. Уявіть, якби одночасно в ремонті працювали сотні бригад?

Щодо ремонту все ясно, але як щодо управління? Чи були хоч якісь спроби зменшити орендну плату?

Декілька квартир управляються безпосередньо самими інвесторами, і час від часу спостерігається демпінг. Проте ми демонструємо власникам, що співпраця з нашою компанією з управління нерухомістю є більш вигідною. S1 Property реалізує два основні напрямки діяльності. Перший з них стосується технічного обслуговування будівель (інженерні системи, ліфти, насосні установки, газові котли, прибирання тощо). Другий напрямок полягає в наданні послуг як інвесторам, так і мешканцям. Ми беремо на себе весь процес – від пошуку орендарів до проведення показів квартир; контролюємо дотримання правил проживання в житлових комплексах та забезпечуємо своєчасну оплату; пропонуємо додаткові послуги, такі як клінінг перед показом або дрібний ремонт. У випадку заборгованості з боку орендаря чи псування майна, ми маємо налагоджені юридичні процедури для виселення або відшкодування збитків.

- Скільки коштує таке супроводження власнику?

Власник сплачує 10% від вартості оренди, а компанія S1 Property займається усіма операційними аспектами. Ми не обмежуємо можливість самостійної здачі або передачі цього процесу третім особам, таким як брокери, проте правила залишаються незмінними для всіх варіантів: необхідні офіційні орендні угоди, а мінімальний термін оренди становить шість місяців. Завдяки ретельно продуманій інфраструктурі та високоякісному сервісу, ми забезпечуємо тривале проживання наших мешканців, часто понад рік. Наша мета полягає не лише у створенні фізичних площ або інвестиційних можливостей, а в формуванні особливої атмосфери, яка сприяє розвитку справжньої спільноти.

- Яка доля квартир передана у керування?

На початку війни інтерес до "самостійної" долі дещо зріс, оскільки люди сподівалися на вищу прибутковість. Проте згодом вони знову звернулися до нас. Наразі в нашому управлінні понад 70% квартир, в яких не проживають власники.

Скільки інвесторів є у вашій компанії? Яка середня сума інвестицій та який найбільший пакет?

Ми створили спільноту інвесторів, які довіряють нашій бізнес-моделі. Хоча більшість з них є резидентами України, значну частку складають також інвестори з країн, де концепція дохідної нерухомості добре відома. Наприклад, на S1 ВДНГ близько 15% інвесторів – це ізраїльтяни, 4% – з США, а також були учасники з Великої Британії, Швейцарії і навіть з Південної Кореї.

Після здобутого досвіду в S1 ВДНГ, ми активно вкладаємо ресурси в наші інші проекти: S1 Obolon та S1 "Позняки", а також готуємося до запуску S1 "Нивки". Серед наших найбільших інвесторів є ті, хто володіє 10-15 квартирами, а також один інвестор, який має 30 одиниць.

- По ринку ходять чутки про причетність Романа Насірова до ваших проєктів. Прокоментуєте цю ситуацію?

- Я категорично заперечую ці чутки. Роман Насіров не має жодного стосунку до Standart One чи будь-якого з наших проєктів. У нас все прозоро, ми публічні, всю інформацію по юридичним особам і бенефіціарам можна у будь-який момент перевірити в Єдиному державному реєстрі. І всі наші акціонери точно не публічні люди і не політики.

Щодо Насірова, можливо, ці версії виникли через те, що існує КУА, назва якої нагадує нашу. Наскільки мені відомо, журналіст, який помилково асоціював нас з ним, вже публічно визнав свою помилку.

- Згідно з нормами, зараз дані про всіх інвесторів мають заноситись у реєстр, по МОНам (майбутні об'єкти нерухомості). Ваші також?

- Поки ні. Проєкти на Оболоні та Позняках будуються по дозволам, які отримані раніше, до введення таких норм. А ось для Нивок -- всі інвестори вже будуть з МОН.

Звернімося до українських інвесторів першого проекту. Скільки з них вирішили просто оселитися у придбаній квартирі, а не займатися її здачею в оренду?

Серед українців, які здійснили покупки у S1 ВДНГ, спостерігається приблизно рівний розподіл між тими, хто придбаває квартири для власного проживання, і тими, хто планує здавати їх в оренду. Загалом, частіше люди купують житло "для себе", переважно дво- та трикімнатні квартири. Це відображає ситуацію на ринку до війни: у 2021 році частка інвестиційних закупівель коливалася між 40% та 60% в столичних проектах (джерело: ІФ-У). Однак, згідно з інформацією від наших відділів продажу, на Оболоні наразі більшість покупців орієнтується на оренду в майбутньому, що свідчить про зміну сприйняття формату інвестицій.

Яким чином ви адаптуєте свій сервісний пакет? Які послуги користуються найбільшим попитом і в яких обставинах? Які методи ви використовуєте для врегулювання конфліктів і проведення виселення?

Послуги для власників і орендарів є основним напрямком діяльності S1 Property. Завдяки нашій платформі S1, ми можемо швидко реагувати на потреби клієнтів. Ми не лише займаємось пошуком орендарів, але й проводимо огляди, заселення, прибирання, дрібний ремонт, а також контролюємо оплату. Орендарі можуть замовляти додаткові послуги, і наші технічні спеціалісти швидко на них реагують. Саме на основі запитів ми постійно розширюємо наші сервіси. У випадку потенційних конфліктів, орендар підписує додаток до договору, в якому чітко визначено його права та обов'язки. Процедура виселення також детально описана в цьому документі.

Який термін затримки платежів має пройти, щоб розпочалась процедура виселення резидента?

Два. На початку людина може просто не звертати на це уваги. Якщо ж мова йде про два рази, тоді стартує процес, починаючи з першого попередження.

Чи маєте ви певні критерії для тих, хто бажає орендувати ваше приміщення? Наприклад, чи проводите ви перевірку фінансової спроможності, подібно до процедури, яку здійснює банк перед наданням кредиту?

На даний момент ні, але я впевнений, що наш ринок також незабаром зіткнеться з потребою у підтвердженні джерел доходу. У всій Європі існує практика, за якою потрібно або підтвердити свої фінансові надходження, або надати поручительство. Думаю, що ми навіть можемо дійти до системи кауціонів (Kaution — це депозит, який повертається після того, як квартира повернена в хорошому стані — ІФ-У).

Які положення містять стандартні договори щодо утримання домашніх тварин? Чи має право власник додавати заборону на розміщення котів чи собак?

- Власнику все одно, адже ми несемо відповідальність за цю квартиру, коли він нам передав її в обслуговування. Ми пет-френдлі, у нас багато мешканців з собаками.

Для S1 ВДНГ було представлено три різні варіанти оформлення номерів. Які з них здобули найбільшу популярність? Які з варіантів продемонстрували кращі результати в експлуатації?

- Ми запропонували три варіанти інвесторам, які купують під оренду, чи будуть жити. У всіх трьох використовували основний принцип дизайн-проєктів для формату build-to-rent, функціональність і довговічність, т.зв. heavy duty, таке, що витримує орендне навантаження і легко ремонтується. Наприклад, модульні рішення меблів.

Переважно віддавали перевагу світлим мінімалістичним інтер'єрам. Такий стиль припадав до вподоби не лише молодим парам, а й сімейним людям та одиначкам, які придбавали житло для власного користування або для подальшої оренди.

Наш концепт дизайну можна охарактеризувати як "зрозуміла елегантність". Ми прагнемо створити таку атмосферу, щоб, входячи до простору, людина відчувала турботу про себе: кожна деталь ретельно продумана, має своє значення, зручна у використанні та, в той же час, дарує відчуття комфорту.

Проблема паркування в містах є вкрай актуальною. Які варіанти вирішення ви пропонуєте у вашій концепції?

При створенні концепції ми частину стандартів запозичили у західних компаній, а частину адаптували під свої потреби. Загалом, ми керуємося тими ж принципами, що й у готельному бізнесі. Наша локація має бути розташована в центрі розвиненої транспортної мережі, ідеально — поряд зі станцією метро. Сьогодні молодь рідше купує автомобілі, віддаючи перевагу таксі або громадському транспорту. Проте ми забезпечуємо нашим резидентам як наземні, так і підземні паркомісця, або ж комбіновані варіанти. Наприклад, на Оболоні є як наземна парковка, так і підземний паркінг, а на ВДНГ — тільки наземне паркування. Ми обираємо оптимальне рішення, враховуючи розташування нашого інвестиційного проекту, і завжди передбачаємо місця для гостей.

Вважаю, що в Україні має великі перспективи розвиток системи шерінгу паркінгів, коли вдень одне авто займає місце, а вночі – інше. Таке рішення може стати майбутнім: великі підземні паркінги біля житлових комплексів, де людина не купує паркомісце, а отримує право на паркування. Це дуже цікава ідея. Так, як ми впровадили на ринку формат дохідної нерухомості, незабаром з'явиться і концепція шерінгу паркінгів.

- Яка зараз дохідність у працюючому проєкті? Як вона коливалась під час війни?

- Було коливання під час війни, коли всі з Києва поїхали. Потім всі повернулися і вже влітку 2023-го стабілізувалось.

Загалом, дохідність складається з двох основних джерел: капіталізації активу, що означає зростання вартості нерухомості, та доходу від оренди. Таким чином, рівень дохідності визначається моментом, коли інвестор входить у проєкт: чим раніше було зроблено інвестування, тим більша ймовірність отримання вищого доходу.

На сьогоднішній день середній рівень доходу від оренди становить приблизно 10% на рік. Якщо врахувати ефект капіталізації, прибуток може досягати до 40% протягом періоду будівництва.

Чи були внесені зміни до проєктів з урахуванням нових вимог щодо безпеки та енергетичної незалежності?

Звісно. Сьогодні необхідно мати повноцінні приміщення подвійного використання, які включають резервуари для води, зони для зберігання продуктів, дитячі куточки тощо. Передбачено альтернативні джерела енергії, щоб забезпечити тепло в будинку та електрику для роботи інженерних систем, ліфтів і систем безпеки. Також плануються спеціальні кімнати для зберігання пального для генераторів. Ми прорахували та будемо встановлювати сонячні електростанції, хоча їх потужностей вистачить лише для освітлення спільних зон та території, але це додатковий крок до автономності.

У наших нових проєктах ми запровадили цікаве рішення: в кожній квартирі буде спеціальна розетка, яка забезпечуватиме електрику навіть під час блекауту. Хоча потужність буде обмеженою, ви зможете підключити роутер, щоб залишатися на зв'язку, а також зарядити свій телефон чи комп'ютер. У сучасному світі доступ до інтернету та зв'язку є вкрай важливим, і ми вже надаємо цю можливість. Додатково, ви можете встановлювати інвертори або екофлоу – все, що потрібно для вашого комфорту.

- Завдяки чому буде підживлюватись ця розетка?

Електричний струм буде проводитись від генератора через окремий кабель, і активуватися він буде лише в надзвичайних випадках. Ми вже впровадили подібне рішення на Оболоні, а також на Позняках.

А ще ми один з проєктів робимо на геотермальних насосах. Тобто ми навіть не будемо залежні від газу, будемо брати холод і тепло з землі. Цей проєкт буде першим у Києві багатоквартирним будинком з подібним обладнанням.

Такі нововведення ускладнюють структуру проєктів. Якою мірою вони вплинуть на зростання витрат? Якщо провести порівняння витрат (в доларах) вашого першого проєкту з тими, які ви реалізуєте сьогодні?

На основі моїх даних, за останній період найзначніше зросли ціни на оздоблювальні роботи. Однак ми лише починаємо цей процес на Оболоні, тому наразі важко оцінити остаточну вартість. Основною причиною підвищення цін є брак робочої сили, через що вартість робіт зросла на 100%. Що стосується матеріалів, то їх ціни в доларах залишилися більш-менш стабільними.

Якщо розглядати ситуацію в загальному контексті, то можна помітити, що будівельна галузь, без врахування додаткових витрат, зросла приблизно на 20-30% у доларовому еквіваленті.

Яким чином збільшується вартість ваших проектів для інвесторів?

- На ВДНГ старт продажу у нас був у 2017 році по $1350 за 1 кв. м, завершували продаж по $2200-2300. Оболонь ми починали продаж $1850 із оздобленням, зараз $2550, тобто вже зростання на 10-15%. Позняки ми стартували по $1300 без оздоблення.

Чому ви вважаєте Позняки без декору?

Пропонуємо укласти два контракти: один на придбання нерухомості, а другий — на оздоблювальні роботи. Оздоблення плануємо розпочати через 18-19 місяців, і наразі не можемо точно оцінити вартість цих робіт. Тому у нас є кілька пропозицій для клієнтів: перший варіант — передоплата на початку, приблизно $550 за квадратний метр, або ж оплата вже під час старту оздоблювальних робіт, коли ціна може скласти, наприклад, $620.

У квітні 2025 року ви презентували S1 REIT. Яка основна мета цього фінансового інструменту та які досягнення були отримані в результаті його функціонування?

Ми на практиці довели, що формат build-to-rent дійсно здатен забезпечити стабільний прибуток. Однак, щоб придбати апартаменти площею 35 кв. м, потрібно зробити інвестицію від $100 тисяч. Для тих, хто не має можливості відразу вкласти таку суму, але вірить у наш проєкт, у квітні 2025 року ми запустили S1 REIT, що зробило нас доступнішими для приватних інвесторів. Мінімальний поріг входу становить 122 тисячі гривень, а доінвестиції починаються від 1 тисячі гривень. Протягом роботи фондів середній розмір початкової інвестиції склав 155 тисяч гривень, а середня сума доінвестування — 31,5 тисячі гривень. До речі, в грудні інвестори S1 REIT вже отримали свої перші мільйонні дивіденди.

У липні ми зафіксували дохідність на рівні 8,4% у доларах, що перевищує наші обіцянки щодо сертифікатів. З осені перейшли на щомісячні виплати, і, наприклад, фонд S1 ВДНГ демонструє понад 9% річних, а Оболонь - більше 11%. Ми також прагнемо максимальної прозорості: регулярно публікуємо звітність і відкриті для ринку. Ще один позитивний момент - понад 50% інвесторів вирішили повторно інвестувати у сертифікати.

- Чи не плануєте ви розширювати REIT на інші сегменти нерухомості, адже у вас у складі комплексів є й комерція?

У нас існує потужна комерційна інфраструктура як внутрішнього, так і зовнішнього рівня. Я не вважаю, що виникнуть труднощі, якщо в майбутньому ці активи також будуть залучатися через REIT. Ми готові до подібних пропозицій.

Оренда на короткий термін зазвичай забезпечує вищу рентабельність. Чи обмірковували ви можливість реалізації проектів, які більше нагадують традиційний готель? Наприклад, у S1 Terminal?

- Наша модель -- це довгострокова оренда (від шести місяців) з передбачуваним та стабільним доходом для інвестора. Ми створюємо спільноти, де люди живуть роками, а не змінюються щотижня.

Проект S1 Terminal дійсно інтегрує як житлові, так і готельні функції, при цьому більшість квартир розраховані на довготривалу оренду. Наразі ми ведемо переговори з європейським оператором, який займеться готельною частиною. Перед початком війни ми були близькі до підписання угоди з відомою готельною мережею, але через обставини перемовини були призупинені. Наразі ми наближаємося до фінальної стадії. Сподіваюсь, що наші інвестори незабаром отримають позитивні новини.

В даний момент проект призупинено через підвищені ризики обстрілів, оскільки розташування будинку в Солом'янському районі Києва поблизу ТЕЦ та стратегічних об'єктів є небезпечним. Ми усвідомлюємо важливість захисту інвестицій наших партнерів. Всі витрати на скло та профілі були покриті ще до початку війни, і вже завершено монтаж половини вікон. У поточних умовах, зважаючи на ситуацію з безпекою, ми продовжуємо виконувати лише певні роботи, як-от водовідведення. Наразі будівництво досягло 60% завершеності. Плануємо завершити більшість робіт у корпусі до кінця 2026 року. Після підписання контракту та завершення чорнових робіт розпочнемо етап оздоблення.

Чи захищаєте ви свої активи в умовах війни?

- Якщо йдеться про страхування квартир, від підтоплення та інше, то це приклад розвитку сервісу для інвесторів. Якщо до нас звертаються, ми можемо запропонувати цю опцію.

Щодо воєнних ризиків, то ми проводили консультації щодо можливості страхування об'єктів на етапі будівництва. На жаль, страхування у поточних умовах або неможливе, або передбачає такі високі витрати, що поставило б під загрозу комерційну доцільність проєктів.

Перед початком війни в Україні не існувало жодної системи страхування для будівель, які ще не були введені в експлуатацію. Станом на 2025 рік страхові компанії продовжують уникати страхування незавершених об'єктів. Лише деякі міжнародні перестраховики готові взяти на себе ризики, пов’язані з війною, і, зокрема, ризики, пов’язані з недобудовами. Незавершені будівлі є складними для оцінки з точки зору страхування, оскільки вартість таких об'єктів залишається невизначеною.

Цей складний процес мав би регулюватися державою. Дуже легко перекласти відповідальність на девелопера, який на свій страх і ризик в умовах щоденних обстрілів намагається вести будівництво, бере на себе щоденні ризики за людей, які там працюють, за техніку, та ще й нести відповідальність фінансову за ймовірність пошкоджень.

- Попередньо вашим генпідрядником був KDD Ukraine, а як це працюватиме тепер?

- Так, спочатку нашим генпідрядником була компанія KDD Ukraine -- ми разом будували перші будинки, і цей етап дав нам багато досвіду. KDD -- важлива частина історії, але час рухатися далі. Тепер Standard One -- окремий і незалежний гравець, девелоперсько-інжинірингова компанія повного циклу, від ідеї до проєктування, зі своєю власною екосистемою управління нерухомістю.

Це логічна трансформація і еволюція. Зі збереженням досвіду та команди спадщина KDD передалася Standard One. Я сам став співвласником Standard One.

KDD будувало багато і елітного житла, і стріт-ритейлу, і торгівельних центрів. Ми взяли найкраще з попереднього досвіду й вибудували власну модель роботи. Standard One фокусується на форматі build-to-rent. Хочемо зосередитися на покращенні сервісів та розвивати інвестиційні проєкти.

Яким чином ви визначаєте можливі локації для розвитку та чи відкриті для співпраці з іншими девелоперами на спільних проєктах? Наприклад, чи є у UNIT.City ваша цільова аудиторія, і чи можна реалізувати окремий корпус S1 на цій території?

Ми визначили три основні критерії: наявність транспорту, розвинена внутрішня та зовнішня інфраструктура, а також близькість рекреаційних зон. У UNIT інфраструктура присутня, хоча рекреаційні зони та станції метро знаходяться не надто близько. Проте формат і цільова аудиторія відповідають нашим вимогам. Якщо б нам надійшла така пропозиція, ми б обов'язково винесли це питання на обговорення ради.

Студентський кампус представляє собою традиційний варіант build-to-rent, який є одним з найбільш перспективних напрямків у сфері комерційної нерухомості в Європі. Які фактори можуть сприяти його розвитку в нашій країні?

Ця історія справді вражаюча і безумовно заслуговує на своє місце в Україні. Ми маємо намір її втілити в життя. У нас вже є концепція, яка наразі носить робочу назву «Students», і ми чітко усвідомлюємо, як її розвивати та управляти. Ще до початку війни ми планували одну ділянку поблизу КПІ, яка мала стати партнерським проєктом з власником землі.

Ми аналізували сучасні кампуси у Кракові, Варшаві, Відні. Сучасні кампуси не належать університету, це комерційна установа, де є кімнати, спільні кухні, коворкінги, зони актівіті, з музичними інструментами, тенісними столами тощо. Тобто внутрішня інфраструктура продумана, щоб студентам було зручно і цікаво. Ці апартаменти можуть використовуватись як для студентів, так і для молодих професіоналів. Такі кампуси пропонують декілька форматів, в тому числі апартаменти з маленькою кухонькою, взагалі без неї, тільки санвузол тощо.

- Тобто ви готові вже повертатись до подібного проєкту в Україні?

На даний момент — ні. Основна проблема полягає у форматах навчання. Наприклад, в деяких містах навчальний процес взагалі не відбувається в офлайн-режимі, як у випадку університетів, так і шкіл. Київ лише нещодавно повернувся до офлайн-навчання, і поки що немає впевненості в тому, що опалення в навчальних приміщеннях буде стабільним. Це створює ризик повернення до змішаного формату або навіть до викладання онлайн, внаслідок чого кампуси можуть залишитися пустими. Слід визнати, що в нинішніх умовах забезпечити заповненість навчальних закладів вкрай складно.

Хочу зазначити ще один надзвичайно перспективний формат оренди — це гуртожитки або хостели, призначені для працівників.

Чи можна об'єднати кампуси з хостелями?

Безумовно, ці напрямки відрізняються один від одного, так само як і спільноти, що їх представляють. Проте, основною умовою для вибору локацій залишається наявність зручного транспортного сполучення, зокрема доступ до метро.

А що, якби вам надали можливість отримати земельну ділянку «без метро», але в межах хабу, де гарантовано будуть люди, які потребують тимчасового житла?

Ця ніша виглядає досить перспективно. Наприклад, такі курорти, як Славське та Буковель, активно розвиваються. Хоча тут немає метрополітену, розгортається будівництво апартаментів для майбутніх працівників курортної інфраструктури. Я також знаю випадки, коли апартаменти з'являються поблизу промислових об'єктів. Для того, щоб увійти в подібні проекти, нам необхідно забезпечити стабільний попит, який принесе прибуток нашим інвесторам. Таким чином, якщо ми будемо впевнені, що попит "без метро" гарантовано формуватиметься за рахунок працівників цього центру, ми готові прийняти рішення про участь.

Який міжнародний досвід ви досліджували під час розробки ваших проєктів? І що стосується майбутнього: чи сподіваєтеся ви на появу великих іноземних компаній, включаючи відомих девелоперів, в Україні після завершення війни? Чи вважаєте ви, що вони стануть вашими конкурентами?

Наш ринок житлової нерухомості, що приносить дохід, активно розвивається, але нові тренди, які з'явилися в Європі та США 10-15 років тому, ми зможемо спостерігати тут лише через п'ять років. У цих регіонах концепція build-to-rent стала звичною практикою. Люди живуть у таких об'єктах протягом тривалого часу, а інвестори отримують стабільний прибуток. Наприклад, у Сполучених Штатах існує безліч варіацій такого типу житла: від оренди апартаментів у хмарочосах Нью-Йорка до будинків у котеджних містечках на околицях.

Коли ми починали наш проєкт, то дивились найкращі практики, які нам рекомендували: американський BTRGreystar Real Estate Partners; британський Moda Living Ltd.; канадський Tricon Residential та інші. Ми беремо ці та інші ідеї, адаптовуємо їх і робимо зрозумілими для українського ринку. Ми розуміємо, що за цим форматом майбутнє, адже з року в рік ми бачимо кратне зростання попиту на оренду у світі.

Після перемоги іноземні девелопери точно прийдуть в Україну. Це нормально, що ринок буде зростати. Але ми не боїмося конкуренції. Ми запустили цей формат першими, уже маємо досвід і команду, яка знає, як це працює тут. Ця конкуренція спонукає всіх учасників ринку вдосконалюватись. Хочу зауважити, орендарі з кожним роком будуть ставати все вибагливішими. І виграє той, хто краще буде їх розуміти.

У рамках набору заходів для відновлення після війни, я сподіваюсь, що буде започаткована практика соціальної оренди. При яких умовах ви готові взяти участь у подібних проєктах, що можуть бути реалізовані з підтримкою міжнародних грантів?

Соціальна оренда є поширеною практикою в багатьох країнах. Наразі ми зосереджені на вдосконаленні нашого продукту, але у випадку виникнення попиту, готові розглянути цю можливість. У такому разі, ймовірно, ми відкриємо новий напрямок у нашій компанії. Особисто вважаю, що співпраця з державними структурами та громадою має чималі ризики.

- Ви одна з небагатьох компаній, яка працює з легальною орендою. Як ви оцінюєте ринок орендний? Наскільки він зараз в тіні?

Практично в повному обсязі. Лише професійні гравці ведуть справи легально. Є спеціалісти, які довіряють нам управління своєю нерухомістю. Ми укладаємо юридично значущі угоди, здаємо об'єкти в оренду, здійснюємо їхнє управління та сплачуємо податки. До речі, ми також виконуємо роль податкового агента для наших інвесторів.

Що стосується більшості приватних інвесторів на ринку, які самостійно здають свої об'єкти в оренду, вважаю, що найближчим часом така нерухомість не буде легалізована.

Яка, на вашу думку, буде тенденція попиту на оренду житла в Києві та в Україні в цілому в найближчі роки?

У зрілих ринках, таких як Німеччина, Польща та Нідерланди, формат build-to-rent вже давно визнається окремим класом активів. Сьогодні ця ніша нерухомості в США, а також у Європі, демонструє надзвичайно динамічний розвиток. Річне зростання б'є рекорди, і за десятиліття цей сегмент показав вражаюче 10-кратне зростання.

Отже, і вітчизняний попит буде прогресувати і кратно збільшуватись. На скільки? Це залежить від загальної ситуації в Україні. Я маю на увазі війну. Ми розуміємо, що зараз йде все одно міграція, як інвестицій, так і людей і на захід України і в Європу. Але як тільки, дай Бог, ми віримо, буде мир, то в Київ люди будуть повертатися, і Київ отримає попит в рази більше ніж до війни.

Можу сказати, що загалом тенденція така, що весь світ йде в оренду, але якісну і керовану. Ми проходимо ті самі етапи розвитку, які раніше пройшли західні країни. А саме від хаотичного приватного ринку до запиту на довіру та якість, потім поява операторів і брендованих будинків, і четвертий етап -- формату "житло як сервіс" (housing-as-service). Ми зараз знаходимось між другим і третім етапом.

Сучасний орендар є досить вимогливим до якості сервісу. У найближчому майбутньому поведінка орендарів в Україні зазнає швидких змін, особливо в сегменті квартир з орендною платою понад $500 на місяць. Ми очікуємо, що частка проектів build-to-rent у житловому ринку України значно зросте, зокрема в Києві, Львові та інших великих містах.