Невідомий розділ Житнього ринку: як зберегти один із символів нашої столиці.

Житній ринок, торговий центр з тисячолітньою спадщиною та одним з найзнаковіших місць у столиці, незабаром може зникнути. Це відбудеться за вже звичним сценарієм, знайомим киянам з минулих подій. Спочатку ринок передадуть в оренду або продадуть на закритому аукціоні, доступ до якого матимуть лише обрані особи.

У соціальних мережах, безперечно, розгориться обговорення - знову звучатимуть звинувачення і скарги: "знову передали історичний об’єкт під підозріле будівництво або чиновникам з київської мерії". Цей шум триватиме тиждень, можливо, два, максимум місяць. Потім увага людей переключиться на іншу проблему. На щастя, підстав для обурення завжди більш ніж достатньо.

Новий власник, напевно, візьме паузу - від трьох місяців до пів року - перш ніж розпочати відновлення ринку. Тут навіть не потрібно буде вигадувати щось нове: Житній ринок перебуває в критичному стані, з прогнилими комунікаціями, розбитими вікнами та дахом, що протікає. Споруда, зведена в 80-х роках минулого століття, повільно руйнується.

І на етапі ремонту станеться те, що вже траплялося безліч разів. Ринок обвалиться, згорить, його випадково знесуть, "не розібравшись", або ще щось придумають. А коли ринку немає, то й теми для скандалу теж немає.

На цьому місці можна звести супермаркет, торговий комплекс або висотну будівлю. Вона буде абсолютно нейтральною, не гармоніюватиме з архітектурним стилем Подолу, проте забезпечить власникові хороший прибуток — а це є найважливішим.

Описаний вище сценарій - не фантазія автора. На початку 2000-х Сінний ринок за вісім гривень продали фірмі, пов'язаній з тодішнім мером - а потім миттєво визнали аварійним і, попри всі протести громадськості, знесли у 2005 році. Зараз на його місці ЖК "Ярославів Град". За схожою схемою знесли дерев'яну садибу на Подолі, садибу Зеленських і безліч інших будівель.

З початку 90-х і до сьогодні ринок поступово занепадав. Нині київська влада чомусь запевняє, що єдиний спосіб врятувати ринок від руйнування - це залишити його в комунальній власності. Тільки чомусь не говорять про те, що за 44 роки тієї самої комунальної власності не було жодного капітального ремонту. Нині всередині ринку - повна катастрофа. Дах, вікна, склопакети, всі комунікації, зовнішнє і внутрішнє оформлення - все це потребує ремонту вартістю в мільйони доларів просто зараз.

Якщо оцінювати ринок з перспективи зручності для мешканців Києва, ситуація також виглядає невтішно. Житній ринок заповнений лише на третину, а торговельні пункти з продуктами харчування та магазини виглядають непривабливо. Бабусі, які продають курей просто з землі, крамниці з картатими сумками вздовж ринку та майстерні з ремонту одягу на другому поверсі пропонують асортимент, що не відрізняється від супермаркетів у невеликих містах. Це негативно впливає на фінансові показники: за останнє десятиліття ринок зазнав збитків у розмірі 5 млн грн.

Це незвичайна обставина. Ринок має чудове місцезнаходження, яке дозволяє йому стати одним із найпривабливіших місць у Києві. Він знаходиться в історичному серці Подолу, неподалік від Воздвиженки, оточений шістьма університетами, серед яких і Могилянка, а також великим транспортним вузлом, близько двадцяти готелями та численними офісними будівлями.

Щодня приблизно 70 тисяч людей прибувають до цього району для роботи, тоді як чисельність місцевих жителів в межах 30-хвилинної пішохідної зони становить близько 40 тисяч. Будь-який підприємець готовий був би на багато що за таку вигідну ділянку. Саме це, власне, і відбувається в даний момент.

У 2022 році ринок був переданий в оренду німецькому підприємцю Флоріану Болену, який є власником мережі Tarantino. Згідно з умовами угоди, він зобов'язувався провести капітальний ремонт та дати новий імпульс розвитку ринку. Однак обіцянки залишилися лише на папері, і бізнесмен зник, як і сам проект реконструкції. Київська адміністрація через суд анулювала угоду про оренду, і до 2024 року ситуація навколо ринку залишалася без змін. У той час, коли йшлося про виживання України як незалежної держави, ця проблема відійшла на другий план.

У березні 2024 року КМДА несподівано оголосила "аукціон на оренду" Житнього ринку всього за п'ять днів до запланованих торгів, і це викликало чимало запитань через сумнівні умови. Потенційному орендарю ставилося в обов'язок провести капітальний ремонт всієї будівлі, незважаючи на рішення суду, який визнав ринок аварійним та заборонив його використання. При цьому вимагалася орендна плата в розмірі 2,5 млн грн плюс ПДВ. Здається, аукціон готувався під конкретного учасника — велику торгову мережу, а зібрати необхідні документи для участі в такому тендері за такий короткий термін було практично неможливо.

Громадськість сприйняла це як схему "прихованої приватизації": у договорі зазначалося, що якщо орендар ринку вкладе в реконструкцію 25% від вартості активу (а це на той момент близько 62 млн грн без ПДВ), то зможе викупити весь комплекс без аукціону. І робити з ним усе, що захоче - наприклад, знести і побудувати черговий мурашник. Якщо вам здається, що це неможливо, згадайте приклад Сінного.

Зрештою міська рада скасувала торги та створила робочу групу "для пошуку оптимального рішення". Хто увійшов до цієї групи? Переважно чиновники мерії та депутати, тісно пов'язані з КМДА. Зокрема ті, за каденції яких, ринок остаточно деградував і ось-ось завалиться відвідувачам на голови.

Якщо цей об'єкт залишиться під контролем міста, навряд чи можна сподіватися на суттєві зміни, адже за останні 44 роки цього не сталося. Не слід забувати, що втрати від ринку компенсуються за рахунок податків мешканців Києва. Ці кошти могли б бути використані, наприклад, для створення нових парків або дитячих ігрових зон.

Зусилля щодо порятунку Житнього ринку активно вживають як мешканці Києва, так і активісти.

Євген Клопотенко - популярний ресторатор та активний громадський діяч. Наразі він активно шукає надійних інвесторів, які були б готові орендувати ринок та запобігти його зникненню. Проте, детальної інформації з цього питання поки що немає, як і офіційно підтверджених фінансових розрахунків.

REIT-компанія Inzhur, чий профіль - спільне інвестування, і під управлінням якої працює та приносить прибуток інвесторам десяток об'єктів по всій Україні. Варіант від Inzhur звучить так: передати ринок у власність киянам, і після цього нехай хоч один управитель спробує його знести або звести на його місці багатоповерхівку.

Інвестори, які вклали кошти в проект, виведуть його на поверхню, але якщо управління ним буде неналежним, їх заміна не забариться. Варто зазначити, що до складу робочої групи при КМДА цю компанію не включили, пославшись на конфлікт інтересів, оскільки вона має інтереси щодо розв'язання питань на ринку.

Основна ідея концепції REIT полягає в тому, що безліч людей можуть стати співвласниками одного нерухомого майна через пайові інвестиційні фонди, отримуючи при цьому частину прибутку. Це аналогічно традиційним інвестиціям, але тут можливість інвестувати починається з кількох тисяч або десятків тисяч гривень, що дозволяє разом із тисячами інших дрібних інвесторів стати співвласниками таких об'єктів, як Житній ринок або Ocean Plaza.

Внески у фонд порятунку Житнього на сайті Inzhur вже зробили понад 2600 киян, а загальна сума інвестицій в оновлення ринку планується на рівні 500-700 млн грн.

Житній ринок має потенціал стати київським "Центром гастрономії та культури". У Європі існує безліч вдалих прикладів, таких як Time Out Market у Лісабоні, La Boqueria в Барселоні та Borough Market у Лондоні, де занедбані простори успішно перетворюються на привабливі локації для туристів і місцевих мешканців.

Щоб продемонструвати, як це може виглядати, Inzhur оплатив роботу міжнародного консалтингу Colliers і архітектурно-інжинірингового бюро AVR, які створили детальний проєкт модернізації ринку.

"Ми не хочемо війни з містом і готові підписатися під будь-які гарантії щодо збереження історичного вигляду ринку", - пояснює засновник Inzhur, Андрій Журжій.

Основною метою проєкту реновації Житнього ринку є збереження історичної спадщини, доповненої новими сучасними елементами. Класичний формат ринку буде переміщено на другий поверх та у внутрішній двір. Тут будуть представлені локальні продукти від фермерів з усієї України, включаючи домашнє м'ясо, молочні вироби, різноманітні сири, українські овочі та фрукти, а також квіти та вироби від майстрів-ремісників.

Отже, це повинно стати таким місцем, куди хочеться приходити за покупками щодня, а не бездушним супермаркетом з овочами, які лише візуально нагадують натуральні. В цій області зможуть працювати близько ста продавців.

На першому поверсі розташується фуд-хол на 600 місць, який стане ключовим елементом нового ринку і працюватиме за концепцією Time Out Market у Лісабоні. Там же буде сцена для проведення заходів і концертів, а серед кухонь будуть представлені провідні українські шеф-кухарі та ресторани.

Третій поверх поділять між собою ресторан із панорамним видом на Поділ, фітнес-зал, простір для заходів та теплиці для вирощування зелені й овочів. У підвалі розташуються паркінг, адміністративні приміщення та укриття на випадок повітряних тривог.

На даний момент проєкт знаходиться на етапі дискусій, а остаточний показ візуальної частини намічено на 25 лютого 2025 року о 18:30 в Житньому ринку. Вхід безкоштовний.

На сьогоднішній день офіційна позиція уряду звучить як "забезпечити оренду без чіткого завершення". Проте, питання майбутнього Житнього залежить не тільки від Київської ради, а й від самих мешканців столиці. Для цього необхідні всього лише два фактори.

По-перше, необхідно організувати протест такого масштабу, щоб влада не змогла його проігнорувати. Це протест проти утримання ринку в комунальному володінні та проти оренди черговим "сумнівним" підприємцем, який може швидко знищити ринок. Як свідчить досвід, такі дії є ефективними. Наприклад, попередній аукціон з прихованої приватизації, ініційований КМДА, було скасовано саме завдяки акціям протесту киян.

По-друге, готовність вкласти у відновлення Житнього ринку з інвестицією від 1000 грн є підтвердженням любові до Києва. Це не лише жест благородства, а й можливість отримати прибуток у майбутньому — 10% річних в доларах США. На цей крок вже наважилися більше 2600 мешканців столиці.

"Якщо ми досягнемо перемоги, - зазначає Журжій, - Житній ринок стане втіленням того, що українці не лише здатні збирати мільйони на дрони, а й спільно відновлювати своє місто. І в майбутньому сюди, на Поділ, з'їжджатимуть туристи з усіх куточків світу, аби побачити, як кияни створюють свою історію."