Що варто врахувати, аби стати успішним вкладником, а не потрапити в пастку шахраїв?
Інвестиції в закордонну нерухомість стають одним з інструментів збереження та примноження капіталу, географічної диверсифікації активів і формування пасивного доходу. Для українських інвесторів міжнародні ринки відкривають нові можливості, водночас вимагаючи ретельного аналізу та розуміння специфіки кожної країни.
Незважаючи на значний інвестиційний потенціал, цей сегмент ринку залишається оточений безліччю міфів — від запевнень про гарантовано високу прибутковість до розповідей про втрати через ненадійних девелоперів або непрозорі угоди. Тому важливо не лише обрати перспективний об'єкт, а й ретельно оцінити ризики, фінансову модель та юридичну структуру інвестицій.
На відміну від звичного підходу до купівлі нерухомості, міжнародне інвестування вимагає всебічної оцінки активу. Це включає в себе ретельний аналіз місцевого ринку, фінансову стабільність забудовника, а також оцінку потенційної прибутковості, податкових зобов'язань, ліквідності та можливих стратегій виходу з інвестицій. У цьому процесі ключову роль відіграють незалежні інвестиційні консультанти, які допомагають зіставити можливості різних ринків і формувати інвестиційні рішення відповідно до фінансових цілей своїх клієнтів.
Отже, компанія Mind у партнерстві з фахівцями Trustmont Capital, міжнародної консалтингової фірми, що спеціалізується на інвестиціях у нерухомість, досліджувала, як виявляти перспективні іноземні ринки, оцінювати реальну прибутковість інвестицій, перевіряти надійність забудовників, зменшувати ризики та обходити шахрайські схеми.
Від цілей клієнта до вибору об'єкта: як працює Trustmont Capital
"Ми завжди починаємо роботу не з пропозиції конкретного об'єкта, а з визначення цілей клієнта. Для когось пріоритетом є збереження капіталу, когось цікавить отримання пасивного доходу, а хтось шукає географічну диверсифікацію активів. Від цілей залежать вибір ринку й типу нерухомості, які варто розглядати", - розповідає Марія Гречко, СЕО Trustmont Capital.
За словами представника компанії, її мета полягає у наданні клієнтам підтримки в орієнтації на міжнародних ринках, що можуть відповідати їхнім цілям. Лише після цього відбувається підбір об'єктів відповідно до встановлених критеріїв. На цьому етапі ключовим є аналіз характеристик проектів, перевірка забудовників, вивчення умов покупки та оцінка можливих ризиків. Адже навіть якщо прогнозована дохідність виглядає привабливо, це не є гарантією досягнення бажаного фінансового результату.
Сфера інвестування в іноземну нерухомість дійсно має свої особливості. Однією з характерних рис міжнародного ринку нерухомості є система винагороди для компаній, які допомагають у процесі купівлі об'єктів. У цьому випадку комісійна винагорода за успішно укладену інвестиційну угоду сплачується безпосередньо забудовником.
Такий формат співпраці вимагає високого рівня прозорості, оскільки фінансова винагорода від забудовника може призвести до можливого конфлікту інтересів. Тому важливо правильно підійти до розробки пропозицій: замість того, щоб зосереджуватися на просуванні конкретного проєкту, компанія може розпочати з аналізу цілей клієнта, вивчення різних міжнародних ринків та ідентифікації об'єктів, що відповідають його вимогам.
Професійний підхід передбачає, що пошук нерухомості починається не з пропозицій конкретного девелопера, а з визначення цілей і критеріїв покупця.
Якість міжнародних консалтингових послуг у сфері нерухомості не вимірюється кількістю об'єктів у портфелі компанії, а скоріше її здатністю допомогти клієнту знайти оптимальний варіант серед різних ринків та пропозицій. В залежності від мети покупки, критерії вибору можуть суттєво варіюватися. При цьому важливими стають аспекти, такі як характеристики місцевого ринку, ліквідність нерухомості, умови угоди, репутація забудовника та можливі ризики.
Саме такий підхід застосовує Trustmont Capital - міжнародна консалтингова компанія у сфері нерухомості, яка працює з ринками Європи, Близького Сходу, Азії та інших регіонів.
Робота з клієнтом починається з визначення основної мети придбання нерухомості: збереження капіталу, отримання пасивного доходу або географічної диверсифікації активів.
На наступному етапі команда допомагає клієнту зорієнтуватися, які країни та ринки можуть відповідати його цілям, бюджету й очікуванням. І лише після цього переходить до пошуку конкретних об'єктів нерухомості.
Trustmont Capital не зосереджується лише на пропозиціях від одного забудовника або конкретної країни. Компанія аналізує різноманітні об'єкти від різних девелоперів, порівнюючи їх характеристики, умови покупки, прогнозовані результати та можливі ризики.
Цей метод надає клієнту змогу глибше ознайомитися з усіма варіантами, що пропонуються на світовому ринку нерухомості, і приймати рішення з урахуванням більш детальної інформації.
Від дослідження держави до оцінки конкретного об'єкта: як Trustmont Capital аналізує глобальні ринки нерухомості.
Тож як відбувається робота клієнта-потенційного інвестора з Trustmont Capital після визначення цілей інвестування?
Наступним етапом є дослідження міжнародних ринків нерухомості. Критерії відбору країни можуть значно варіюватися залежно від потреб клієнта. Наша компанія аналізує економічні умови, специфіку місцевого ринку, тенденції цін, рівень попиту на нерухомість, податкові зобов'язання та витрати, пов'язані з купівлею та утриманням об'єктів, а також інші аспекти, які можуть вплинути на інвестиційну привабливість.
У своєму телеграм-каналі компанія проводить рубрику "Інвесторська школа", в рамках якої протягом місяця надає ретельно відібрану інформацію про різні країни. Вона охоплює такі аспекти, як макроекономічні показники, особливості регіонального розвитку (оскільки кожен регіон має свої унікальні характеристики), інформацію про місцевих забудовників, різновиди доступної нерухомості (вілли, апартаменти та інше), податкові системи та багато іншого.
Після аналізу ринку наступним етапом стає вивчення забудовника. Trustmont Capital аналізує історію діяльності девелопера, його досвід реалізації проєктів, репутацію, структуру компаній, попередні об'єкти та дотримання заявлених термінів будівництва. За необхідності окремі юридичні питання можуть потребувати додаткової перевірки профільними фахівцями.
Після того, як забудовник буде перевірено, наступним кроком є оцінка конкретного проекту.
У рамках конкретного проєкту акцент робиться на його концепції, етапі реалізації, умовах покупки, очікуваних показниках прибутковості та факторах, що можуть впливати на ліквідність об'єктів нерухомості. Варто зазначити, що історичні дані про результати інших проєктів не можуть служити гарантією прибутковості в майбутньому.
Спираючись на зібрані дані, команда Trustmont Capital надає підтримку клієнтам у порівнянні різних об'єктів на всіх етапах реалізації - від проектів, які тільки стартують, до вже завершеної нерухомості, готової до експлуатації. Кожна з цих категорій має свої специфічні характеристики, що стосуються термінів придбання, можливого доходу, ліквідності та ризиків. Вибір об'єкта залежить від цілей покупця, його фінансових можливостей та готовності приймати певні ризики.
Незалежно від того, скільки разів ми перевіряємо, кожна інвестиція завжди пов'язана з ризиком. Гарантувати повну безпеку неможливо. Ми лише розподіляємо ці ризики на категорії: низький, середній та високий рівні.
Існує безліч типів інвесторів. Наприклад, консервативні інвестори зазвичай віддають перевагу вкладати кошти лише в об’єкти, які вже завершені та введені в експлуатацію. Хоча такий підхід має низький рівень ризику, навіть у таких ситуаціях можуть виникнути непередбачувані проблеми. З іншого боку, існують інвестори, які готові приймати високі ризики, вкладаючи кошти на ранніх стадіях проектів.
"Наша мета - висвітлити всі потенційні ризики, тоді як роль інвестора полягає в прийнятті інвестиційного рішення", - зазначає Марія Гречко.
Бізнес-моделі інвестування
Trustmont Capital співпрацює з глобальною аудиторією клієнтів, які вважають закордонну нерухомість ефективним засобом для збереження капіталу, отримання пасивних доходів або оптимізації географічної диверсифікації своїх активів. Компанія зосереджує свою діяльність на двох основних напрямках: всебічному аналізі міжнародних ринків та формуванні портфоліо об'єктів нерухомості, а також на наданні індивідуального супроводу клієнтів під час пошуку та придбання нерухомості відповідно до їхніх особистих цілей.
Створення міжнародної бази об'єктів нерухомості є постійним процесом, який включає в себе спостереження за ринковими тенденціями, оцінку економічних показників, аналіз змін у попиті та цінах, а також дослідження діяльності девелоперів і порівняння характеристик існуючих проєктів. Така стратегія дає змогу компанії розширювати свої пропозиції на нові ринки і оперативно реагувати на зміни в різних куточках світу.
Яскравим прикладом розширення географії інвестиційних можливостей є Домініканська Республіка. Хоча українські покупці традиційно віддають перевагу таким популярним напрямкам, як Туреччина та Балі, міжнародний ринок нерухомості пропонує набагато більше варіантів. Аналіз туристичного попиту, розвитку інфраструктури, активності міжнародних готельних мереж та специфіки місцевого ринку слугував основою для глибшого вивчення Домініканської Республіки командою Trustmont Capital.
Інша модель передбачає роботу за запитом інвестора. Для таких клієнтів доступні три основні стратегії: отримання пасивного доходу, капіталізація або ж диверсифікація активів.
Бездіяльний прибуток
Обговорюючи можливості отримання пасивного доходу, клієнти Trustmont Capital найчастіше отримують рекомендації щодо інвестування в готельну та комерційну нерухомість. Це цілком виправдана та зрозуміла стратегія, адже при наявності кваліфікованого управлінського підходу такі інвестиції вимагають мінімального втручання з боку власника.
Слід усвідомити, що купівля квартири за кордоном з метою її подальшої здачі в оренду може виявитися непростим завданням. По-перше, власникові доведеться витратити чимало коштів на меблювання та підготовку приміщення до здачі. По-друге, це створює певну залежність від місцевих агентств нерухомості, які, обіцяючи вигідний дохід в розмірі 7-9%, на ділі часто забезпечують лише 3-4% через свою неуважність або непрозорість у звітуванні.
З іншого боку, інвестування в готельну нерухомість фактично означає купівлю бізнесу, яким займається професійна управляюча компанія світового масштабу, така як Radisson, Hilton, Wyndham, Four Seasons та інші. У свою чергу, комерційна нерухомість (об'єкти для роздрібної торгівлі, склади, офісні приміщення) надає прозорий та зрозумілий довгостроковий дохід, який ще й має гарантію завдяки договорам оренди.
Капіталізація – це процес формування та оцінки фінансових ресурсів, які забезпечують розвиток бізнесу або економіки в цілому.
Стратегія капіталізації передбачає інвестування в нерухомість з метою отримання вигоди від підвищення її вартості та наступного продажу.
Зростання вартості може проявлятися як у контексті конкретного об'єкта, наприклад, під час будівництва або після завершення експлуатації, так і внаслідок загального підвищення цін на нерухомість у певній країні чи регіоні.
Ключове значення для цієї стратегії має правильний вибір ринку та моменту входу. На думку експертів Trustmont Capital, кількість ринків зі значним потенціалом подальшого зростання є обмеженою, тому особливу увагу компанія приділяє країнам, де існують фундаментальні передумови для капіталізації.
Один із ринків, який компанія виділяє, – це Чорногорія. Серед причин, чому вона є привабливою для інвесторів, можна відзначити можливість вступу до Європейського Союзу, активний розвиток туристичної інфраструктури, обмежену пропозицію в певних бажаних локаціях, а також ціновий потенціал, який виглядає привабливим у порівнянні з більш усталеними ринками на Адріатичному узбережжі, такими як Хорватія.
На думку спеціалістів компанії, сумісність цих чинників формує умови для подальшого підвищення вартості певних об'єктів нерухомості.
Ще одним перспективним напрямом у Trustmont Capital вважають Албанію, де розвиток туристичної інфраструктури, міжнародний інтерес до ринку та реалізація нових девелоперських проєктів можуть підтримувати капіталізацію нерухомості в окремих локаціях.
Компанія також пропонує унікальні інвестиційні можливості в Німеччині, зокрема фінансування проектів з реконструкції історичних будівель, які забезпечують дохідність від 12% до 15% на рік. Ці інвестиційні інструменти можуть включати забезпечення зобов'язань за допомогою Grundschuld — зареєстрованого обтяження нерухомості, що використовується в Німеччині для покриття фінансових вимог. Це відрізняється від традиційних моделей капіталізації, оскільки вимагає глибокого аналізу вартості застави, пріоритетності забезпечення та умов повернення інвестицій.
"Не слід слідувати за масою. Найбільший потенціал для зростання часто проявляється на початкових стадіях інвестиційного циклу, коли ринок ще не досяг піку популярності. Ми спостерігали, як швидко підвищувалась привабливість Балі та деяких регіонів Туреччини. Інвестори, які зробили свої кроки на ранніх етапах, отримали значний прибуток. Натомість, коли про ринок починають активно говорити, це може свідчити про те, що велика частина потенціалу вже реалізована. Тому важливо не просто слідувати за трендами, а шукати ринки і активи, які мають умови для зростання ще до того, як вони стануть популярними", - підкреслює Марія Гречко, генеральний директор Trustmont Capital.
Водночас вона наголошує, що навіть на перспективному ринку результат залежить від конкретного об'єкта, його початкової вартості, локації, ліквідності та строку інвестування.
Різноманітність активів
Ця стратегія - вибір досвідченого інвестора, який уже має активи та прагне убезпечити свій портфель.
Один із підходів до диверсифікації полягає у виборі регіонів. Якщо інвестор володіє нерухомістю, скажімо, в Європі, йому варто звернути увагу на інші частини світу, такі як Азія, Домініканська Республіка або країни Карибського регіону.
Другий напрямок диверсифікації - за типом нерухомості. Якщо в портфелі вже є класична житлова нерухомість, можна розглянути комерційні об'єкти або готельну нерухомість.
Сформований збалансований і диверсифікований інвестиційний портфель сприяє розподілу ризиків серед різних держав і секторів нерухомості, що в свою чергу знижує залежність інвестора від економічних або геополітичних змін в окремому ринковому сегменті.
Розмір квитанції
Бюджет придбання нерухомості залежить від обраної стратегії та особливостей конкретного ринку.
Для покупців, які орієнтуються на потенційне зростання вартості об'єкта, Trustmont Capital загалом рекомендує розглядати пропозиції в бюджеті від $150 000-200 000.
Водночас на окремих ринках рекомендований бюджет може бути вищим. Наприклад, в ОАЕ компанія радить орієнтуватися на об'єкти вартістю від $400 000. За спостереженнями команди, студії в ціновому сегменті $150 000-200 000 нерідко демонструють обмежений потенціал капіталізації та нижчу ліквідність на вторинному ринку.
Ось чому при виборі об'єкта варто звертати увагу не тільки на вартість покупки, але й на потенційний ріст його цінності та можливість майбутнього перепродажу.
У рамках стратегії отримання пасивного доходу, інвестиції в окремі проєкти готельної нерухомості можуть стартувати з суми близько $50 000.
Зокрема, деякі проєкти передбачають можливість придбання частки в готельному номері замість купівлі цілого об'єкта. У такому разі покупець може отримувати частину доходу від експлуатації номера пропорційно своїй частці та відповідно до умов договору.
Це надає можливість інвестувати в готельну нерухомість навіть з обмеженим бюджетом, не зобов'язуючи себе покривати всю вартість покупки номера.
Як визначити потенційні ризики та оцінити надійність іноземного нерухомого майна?
Одним з важливих сигналів, на які слід звертати увагу при виборі нерухомості, є висока обіцяна дохідність. Якщо проєкт обіцяє 15-20% річних, необхідно з'ясувати, які чинники лежать в основі цих показників, чи є вони підтвердженими розрахунками, а також які ризики можуть виникнути на шляху до їх реалізації.
У Trustmont Capital підкреслюють, що при виборі компанії для супроводу придбання іноземної нерухомості важливо звертати увагу не лише на асортимент послуг, але й на відкритість комунікації, готовність роз’яснювати ризики, а також на підтримку зв'язку з клієнтом протягом усіх етапів угоди.
Обіцянка легкого багатства - це звична практика на ринку іноземної нерухомості. Непорядні консультанти використовують незнання новачків-інвесторів щодо специфіки ринку, особливостей оподаткування, платіжних процедур та інших нюансів.
Часто в онлайн-рекламі можна натрапити на пропозиції, які обіцяють до 50% доходу всього за чотири місяці. Проте, вже через півтора року може з'ясуватися, що проект навіть не реалізований, і, м'яко кажучи, немає чого продавати.
Урок перший. Висока норма прибутковості - маркер для уважного інвестора
Треба розуміти, чому зростає ціна: через органічне зростання чи штучні причини ? Якщо не вдається розібратися самостійно, варто звернутися до професіоналів.
"Наприклад, ринок нерухомості міста Прага органічно зростає приблизно на 10% щороку, оскільки це зростання пояснюється об'єктивно наявним внутрішнім попитом", - пояснюють у Trustmont Capital.
Заняття друге. Переконайтеся в достовірності повноважень учасників та реквізитів для проведення платежу.
Приклад: інвестори в Туреччині втратили 20 млн євро, бо платежі отримувала та видавала квитанції людина, яка не мала на це жодних повноважень. Коли об'єкт не був добудований, а інвестори звернулися до суду, виявилося, що вони платили невідомо кому.
"У нашій діяльності часто трапляються знайомі особи — недобросовісні забудовники, які вже мають досвід у створенні шахрайських схем, відкриваючи нові фірми в інших куточках світу. Практично будь-яка перевірка не виявить жодних порушень: нова юридична особа, нова країна. Однак, працюючи на цьому ринку протягом багатьох років, ми знаємо реальний стан справ, оскільки в нових компаніях часто працюють ті ж самі люди, що й в офісі попередньої фірми. Іноді навіть бланки комерційних пропозицій залишаються незмінними", — діляться досвідом представники компанії.
Третій урок. Аналітичне мислення.
Не слід бездумно покладатися на рекомендації навіть відомих блогерів і експертів, адже важливо витратити час на власні перевірки. Це допоможе уникнути інвестування в проєкти, які не будуть реалізовані, і збереже ваші фінансові ресурси.
На глобальному ринку нерухомості майже неможливо натрапити на проект, який був би абсолютно вільний від ризиків. Ключовим є не лише виявлення потенційних загроз, а й глибоке усвідомлення їхньої природи, можливих наслідків та способів їх зменшення.
У Trustmont Capital ми приділяємо особливу увагу аналізу забудовників, юридичних особливостей проєктів, умов придбання та фінансових моделей. Наше завдання - надати клієнту максимально повну доступну інформацію, щоб він міг ухвалити обґрунтоване рішення", - Марія Гречко, CEO Trustmont Capital.
Як розпочати свої інвестиції?
Перший етап у процесі покупки нерухомості за кордоном полягає в чіткому визначенні своїх цілей. Для деяких інвесторів головним є захист капіталу, тоді як інші прагнуть отримати пасивний дохід або ж розширити географічну диверсифікацію своїх активів.
Після встановлення цілей необхідно проаналізувати наявний фінансовий ресурс, визначити оптимальний термін володіння власністю та оцінити готовність до можливих ризиків.
Не існує універсального підходу, що однаково відповідає потребам усіх споживачів. Вибір залежить від цілей, які кожна особа ставить перед собою.
Якщо основною метою є стабільний дохід, варто звернути увагу на об'єкти, які можуть приносити орендний прибуток. У випадку, коли пріоритетом є захист капіталу, ключовими факторами стають ринкові характеристики, ліквідність нерухомості та ризики, пов'язані з ними. Для досягнення географічної диверсифікації важливо враховувати специфіку різних країн та їх юрисдикцій.
"Для інвесторів критично важливо не плутати свої стратегії. Наприклад, концепція 'купити для власного проживання та одночасно здавати в оренду' є помилковою: або інвестор не захоче мешкати в житлі, яке раніше було доступне для оренди, або обере проживання в ньому самостійно, не допускаючи орендарів," - зазначають експерти Trustmont Capital.
#
